Friday, October 22, 2004


PLAN DE CE BLOG revu en partie le 26 novembre 2007

1. Préalables:
- Origine des textes
- 2007: Etat des lieux obligatoire
- Clauses urbanistiques propres à chaque région
- Accès à des modèles en néerlandais
- L'art.1418 du Code Civil
- Arrêt de la Cour de Cassation du 4 octobre 1999 : ne PAS insérer une simple référence au texte légal mais bien le CONTENU du texte LEGAL

- Un site internet sur les Baux commerciaux et duvers

2. Bail commercial notarié

3. Bail commercial sous seing privé

4.Modèles d'acte de RESILIATION : acte obligatoirement notarié ou..

5. Divers

_________________________________________________

1. PREALABLES

- Ces modèles provenant la Mailing List du Notariat ou de l'ALN, mais avec ajoutes ou remarques.
L'auteur de ce blog ne reprend pas nécessairement à son compte les points de vue exposés, pas plus qu'il ne peut garantir l'exactitude du contenu juridique des modèles et des sites dont il renseigne l'accès...

- N'OUBLIEZ PAS
L'OBLIGATION DE L'ETAT DES LIEUX

L’obligation de dresser un état des lieux - introduite dans le Code Civil en 2007 - vaut également dans le cadre d’un bail commercial.

Circulaire n° 12/2007 dd. 04.07.2007: Bail - Bail d'habitation - Résidence principale - Obligation d'un écrit - Etat des lieux - Exigences élémentaires - Conditions minimales - Lois des 25 et 26 avril 2007- Obligation d’un contrat écrit - - Obligation d’établir un état des lieux - Obligation d’enregistrer l’état des lieux - Obligation de joindre au contrat de bail: les conditions minimales de sécurité, de salubrité et d’habitabilité et une annexe explicative - Droit d’enregistrement
FR
http://www.fisconet.fgov.be/fr/?Frame.dll&root=v:\sites\FisconetFraAdo.2\&versie=04&file=vrb2007\vrb05&zoek=000000000&type=CIRREG&name=04.07.07/1&rgl=-1&
NL
http://www.fisconet.fgov.be/nl/?Frame.dll&root=V:\sites\FisconetNldAdo.2\&versie=04&file=vrb2007\vrb05&zoek=000000000&type=CIRREG&name=04.07.07/1&rgl=-1&

EXTRAIT : L’article 1730 du Code civil fait partie des dispositions générales relatives aux baux de biens immeubles, de sorte que l’obligation de dresser un état des lieux vaut en conséquence aussi pour tous les contrats de location de biens immeubles (6), à l’exception toutefois des baux à ferme qui sont exclus de son application par le § 4 de l’article. [(6) L’obligation de dresser un état des lieux vaut donc aussi, par exemple, dans le cadre d’un bail commercial.] L’obligation de présenter à la formalité de l’enregistrement l’état des lieux - qui est devenu obligatoire - est en premier lieu (7) établie dans le cadre de la protection du bailleur (et du locataire) sur le plan du droit civil (8). En introduisant cette obligation en dehors du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe, le législateur n’a apporté aucune autre précision, ni en ce qui concerne la personne tenue de l’obligation de l’enregistrement, ni en ce qui concerne le lieu de l’enregistrement et le délai pour la présentation à la formalité et pas non plus en ce qui concerne les frais liés à la présentation à la formalité de l’enregistrement.

- LES CLAUSES URBANISTIQUES PROPRES A CHAQUE REGION !


Voyez - mise à jour non garantie – d'abord le site internet cité ci-après, puis le n°16 du texte proposé sur le site http://www.arbitrage-mediation.be/immo-bail-comm.htm et vérifiez pour la région concernée la pertinnce actuelle du texte !

- Plusieurs modèles en néerlandais sont accessibles sur le site LES BAUX COMMERCIAUX

- Attention tout d'abord à l'art.1418 du Code Civil pour la comparution:
Sans préjudice des dispositions de l’article 1417, le consentement des deux époux est requis pour: 1. …c) conclure, renouveler ou résilier des baux de plus de neuf ans, consentir des baux commerciaux et des baux à ferme…

- Arrêt de la Cour de Cassation du 4 octobre 1999 :
Condition pour donner au congé au preneur à la fin de chaque triennat
Pour le bailleur bénéficier de la disposition de l'ar.3, al.5, de la loi sur les baux commerciaux, qui permet de donner congé au preneur à l'expiration de chaque triennat, il faut que le bail mentionne les conditions visées par cette disposition légale ( le texte légal lui-même et non un renvoi à un article de la loi...).
Rechtskundig Weekblad n°1 du 2 septembre 2002, p.37.
Vous avez accès direct au texte complet FR de l'arrêt en cliquant sur 4 octobre 1999
Conclusion pour un notaire :
*** PAS une simple référence au texte légal mais bien le CONTENU du texte LEGAL ( dans l'hypoth!se où il y a possibilité pour le bailleur de donner préavis chaque triennat )

- UN SITE INTERNET :

LES BAUX COMMERCIAUX: Textes légaux, doctrine et jurisprudence se présentant ainsi:

PREMIERE PARTIE: Arrivé à cette première partie vous y avez accès à :
1. Textes légaux + accès aux prescriptions urbanistiques régionales
2. Accès à des modèles de baux commerciaux tant FR que NL
3. DOCTRINE récente et documentation ( dont " Droit comparé " )
4. Cession fond de commerce +
Nouvelles réglementations: TVA + Cotisations sociales
5. Le Pas-de-porte
SECONDE PARTIE:
*
JURISPRUDENCE classée par rubrique *
Chaque décision est annotée sur le site et en plus avec accès DIRECT aux 12 différents chapitres ci-après où les décisions classées :
En pratique ces décisions constituent ainsi un cours du droit du bail commercial !
Depuis avril 2007 le texte intégral de la grande majorité des arrêts est accessible ( tant FR que NL

DIVERS

- Le preneur assurera les dégâts matériels à l'immeuble en cas de vol

- En cas de compromis de vente d’un bien avec bail commercial , prévoir un court délai pour la réalisation de l’acte notarié : Par déduction du Jugement du tribunal de Gand du 20 février 1995 à lire en p.2 ou 3 dudit site LES BAUX COMMERCIAUX

- consentir un bail de très longue durée n'empêche pas que les demandes en renouvellement restent possible……Cela n'empêche que bien d'autres remarques devront être ajoutées… notamment en matière d'urbanisme, etc, etc.2.

_________________________________________________

2.
BAIL COMMERCIAL NOTARIE ( lire d'abord ci-dessus ! )

( certaines clauses semblent quelque peu surabondantes...)


L'AN DEUX MIL
Le *

Par devant Nous, Maître #, notaire à la Résidence de #l ONT COMPARU :
D'UNE PART :
Attention à l'article :art.1418 C.C. !

*Ci après dénommée "Le Bailleur".
ET D'AUTRE PART :

*Ci-après dénommée " Le Locataire";( ou encore " Le preneur "
Lesquels nous ont requis d'acter la convention ainsi intervenue entre eux :

DECLARATION PREALABLE.
*ORIGINE DE PROPRIETE.

*Article 1 : Objet de la convention.
1.1. Après cette déclaration préalable, le bailleur déclare donner en location au locataire, qui accepte, le bien prédécrit composé de :*Le bien prédécrit est achevé conformément aux dispositions et conditions intervenues entre parties.
1.2. La présente location est réglée par les dispositions de la loi du trente avril mil neuf cent cinquante et un sur le bail commercial, sauf s'il y est valablement dérogé dans le présent contrat.

Article 2 : Destination.Le bien loué est donné en location par le bailleur au locataire pour y exercer un commerce de *et ce conformément à toutes les dispositions légales ou réglementaires applicables en la matière.

Article 3 : Durée de la convention.
3.1. Le présent contrat est conclu pour une durée de *

Notes de Me Dochy :
a) Neuf années ( souvent ) mais attention: si , par ex. le bail était de 27 ans sans autre clause, le preneur pourrait demander les renouvellement comme si le bail avait été au départ de 9 ans…)
b) Cour de Cassation du 4 octobre 1999 : Condition pour donner au congé au preneur à la fin de chaque triennat ( accès au début des présentes):Pour le bailleur bénéficier de la disposition de l'article 3, alinéa 5, de la loi sur les baux commerciaux, qui permet de donner congé au preneur à l'expiration de chaque triennat, il faut que le bail mentionne les conditions visées par cette disposition légale.

Article 4 : Loyer.

4.1. Le loyer est payable mensuellement et anticipativement le *( éventuellement : au moyen d'une domiciliation permanente au profit du compte # du bailleur )
4.2. ( Clause discutable - éventuellement à supprimer - ): Le bailleur se porte fort qu'en cas de vente éventuelle du bien loué, le nouveau propriétaire respectera le bail commercial existant.
4.3. Le loyer pour le bien s'élève à *

Article 5 : Indexation.
Chaque année lele loyer sera adapté en fonction des variations de l'Indice SANTE des Prix à la Consommation publié mensuellement au Moniteur Belge par le Ministère des Affaires Economiques, et ce conformément à la formule suivante:

Loyer de base multiplié par le nouvel indice
divisée par l' indice de base.

Où : l'indice de base est celui du mois de-...
et le nouvel indice est celui du mois précédant l'adaptation du loyer.

L'indexation aura lieu de plein droit chaque année et le loyer indexé sera dû dès le premierde chaque année sans que le locataire doit y être invité.Le loyer indexé et le calcul de cette indexation sont à communiquer au locataire au mois dede chaque année.Si la base de calcul de l'Indice des Prix à la Consommation est modifiée, le loyer sera lié à tout système semblable qui remplacerait l'Indice des Prix à la Consommation et dont il sera tenu compte pour le calcul du salaire des fonctionnaires publics. Si un tel système ne devait pas exister, le bailleur aura le droit de lier l'adaptation annuelle du loyer à l'augmentation du coût de la vie. Les parties s'engagent dans ce cas à négocier de bonne foi afin de convenir d'une formule alternative.Si les parties ne réussissent pas à trouver un accord à ce propos, l'indexation sera fixée souverainement et sans possibilité de recours par un expert immobilier désigné, sur requête de la partie la plus diligente, par Monsieur le Juge de Paix du canton dans lequel est situé le bien loué. Les frais d'expertise seront supportés également par les parties.

Article 6 : Taxes, impôts et charges.
6.1. Pendant la durée de la présente convention, le locataire supportera les charges suivantes relatives au bien loué :

(i) Tous impôts, taxes, contributions, ou droits, de quelque nature qu'ils soient, existants ou qui pourraient être levés à l'avenir, sur le bien loué, au profit de l'Etat, de la Province, de la Communauté, de la Région, de l'Agglomération, de la Commune, ou de toute autre autorité ou administration publique, y compris la partie utilisée par le locataire pour le calcul du précompte immobilier ;
(ii) Tous impôts, taxes, contributions, ou droits, de quelque nature qu'ils soient, relatifs à l'exécution par le locataire de ses activités dans le bien loué.
6.2. Tous les frais de consommation, ainsi que toutes les redevances d'abonnement concernant l'eau, le gaz, l'électricité, le chauffage, le téléphone, le téléfax, ou n'importe quels autres services ou appareils utilisés par le locataire, ainsi que tous les impôts, taxes, contributions, droits et autres charges en question à l'Article 6.1., levés ou imputés à charge du bailleur seront remboursés par le locataire à la demande du bailleur, moyennant soumission des documents justificatifs.

Article 7 : Garantie locative.
A titre de garantie de toutes ses obligations, le locataire fournira au bailleur une garantie bancaire au plus tard à la signature des présentes, et ce pour un montant égal à * et justifiera de son maintien à première demande du bailleur

Article 8 : Sous-location et cession de bail.
8.1. Le locataire a le droit de sous-louer le bien loué ou une partie de celui-ci.En cas de sous-location, les conditions de la sous-location doivent être substantiellement les mêmes que celles mentionnées à la présente convention, à l'exception des dispositions relatives au loyer et à la durée de la sous-location, qui dans tous les cas ne peut être supérieure à la durée de la présente convention.
8.2. A l'exception du cas prévu à l'article 10, premier paragraphe, de la loi du trente avril mil neuf cent cinquante et un, le locataire n'est pas autorisé à transférer à des tiers le bail sur le bien loué sans autorisation écrite préalable du bailleur, qui ne pourra cependant refuser sans motif grave
8.3. Le locataire avertira le bailleur au plus tard un an avant la fin du bail s'il ne désire pas prolonger celui-ci.

Article 9 : Droit du locataire d'aménager le bien loué pour son activité
9.1. Le locataire a le droit d'exécuter les travaux d'aménagement nécessaires pour l'exploitation de son commerce.
9.2. Les travaux ainsi exécutés par le locataire reviennent au bailleur sans indemnité à l'expiration de la présente convention.

Article 10 : Entretien et réparations.
10.1. Le locataire s'engage à utiliser le bien loué et à l'entretenir comme un bon père de famille, à le maintenir en bon état d'entretien pendant toute la durée de la présente convention, ainsi que d'exécuter tous les travaux de réparation et d'entretien.
10.2. Le locataire devra subir, sans droit à des dommages-intérêts ou à une diminution de loyer, l'exécution des réparations importantes qui seraient rendues nécessaires pendant la durée de la convention, si elles ne durent pas plus de six jours successifs.
10.3. Le bailleur sera simplement tenu des grosses réparations aux parties structurelles du bien loué, parmi lesquelles les murs porteurs et le toit. Le locataire mettra immédiatement le bailleur au courant de toute réparation importante à charge du bailleur. D'autre part, le bailleur assume l'obligation de prendre immédiatement toutes les mesures nécessaires en vue d'exécuter les travaux de réparation importants tels que prévus dans le présent article. Si le bailleur n'exécute pas cette réparation demandée endéans les sept jours, le locataire a le droit de la faire exécuter lui-même aux frais du bailleur.

Article 11 : Aménagements obligatoires.
Tous les frais que découlent d'aménagements, adaptations ou extensions, de quelque nature qu'ils soient, au bien loué, en exécution de toutes prescriptions ultérieures (légale, réglementaire, administrative, professionnelle ou autre) en matière d'hygiène, propreté, ordre public ou sécurité professionnelle et en raison de la nature de ses activités, seront à charge du locataire.

Article 12 : Assurances et abandon de recours.
Le bailleur et le locataire s'engagent à s'assurer selon les stipulations du Code Civil et selon leurs propres visions.Le preneur assurera aussi les dégâts éventuels à l'immeuble en cas de vol ".

Article 13 : Droit de visite au profit du bailleur.
13.1. Pendant la durée de la présente convention, le locataire accordera au bailleur ou à ses représentants un droit d'accès afin d'inspecter le bien loué, de vérifier l'état d'entretien de ce bien ou d'exécuter les travaux d'entretien ou de réparation nécessaires à ce bien. De même, le locataire accordera accès aux services publics compétents, et notamment aux pompiers, à la police et aux services de sécurité et de santé afin d'inspecter le bien loué.
13.2. Durant les six mois qui précèdent l'expiration de la présente convention ou à dater de la mise en vente du bien loué, le bailleur a le droit d'apposer des affiches sur lesquelles est annoncée la mise en location ou la vente de ce bien, sans cependant pouvoir menacer l'activité commerciale normale du locataire. Le locataire s'engage, en cas de vente ou de mise en location du bien loué, à permettre au candidat-locataire ou acquéreur du bien loué de visiter ce bien, et cependant les heures normales de bureau, deux jours par semaine pendant trois heures successives, à déterminer de commun accord par les parties.

Article 14 : Panneaux de publicité.Le locataire a le droit de pourvoir le bien loué de panneaux (éclairés) de publicité, à la condition que de tels panneaux aient un rapport direct avec l'activité exercée par le locataire dans le bien loué et à la condition que ces panneaux remplissent toutes les conditions imposées par la législation ou la réglementation existante.

Article 15 : Déclarations et garanties du bailleur.Le bailleur déclare et garantit le locataire :

(i) qu'il est bien le propriétaire du bien loué ;
(ii) qu'il a la capacité à signer la présente convention ;
(iii) qu'il a toujours observé et qu'il observera toujours la législation et la réglementation nationales, régionales et locales relatives à la protection de l'environnement en ce qui concerne le bien loué ;
(iv) qu'il n'a pas de litiges en cours avec les voisins ou des locataires précédents. Au cas où il y en aurait quand-même, il en préservera le locataire en tout temps.

Article 16 : Déclarations et garanties du locataire.

Le locataire déclare et garantit au bailleur:
(i) qu'il a la capacité à signer la présente convention;
(ii) qu'il observera la législation et la réglementation nationales, régionales et locales (en ce compris celles relatives à la protection de l'environnement) relatives au bien loué, qui devraient être applicables durant la présente convention;
(iii) qu'il respectera la législation et la réglementation nationales, régionales et locales (en ce compris celles relatives à la protection de l'environnement) relatives à l'activité exercée par lui, applicables au cours de la présente convention.

Article 17 : Dommages-intérêts.
17.1. Le bailleur indemnisera le locataire, et ses ayant-causes et/ou ayant-droits, et les préservera de tous dégâts, de quelque nature qu'ils soient, qui seraient subis par eux, ou de toutes actions intentées par un tiers contre eux, et qui seraient la conséquence d'une violation par le bailleur de l' article 15 ou d'une fausse déclaration par le bailleur à l' article 15 de la présente convention.
17.2. Le locataire indemnisera le bailleur, ses ayant-droits et/ou ses ayant-causes, et les préservera de tous dégâts, de quelque nature qu'ils soient, qu'il pourrait subir, ou de toute action qu'un tiers pourrait introduire contre eux et qui seraient la conséquence d'une violation par le locataire de l' article 16 ou d'un fausse déclaration par le locataire à l' article 16 de la présente convention.

Article 18 : Divers.
18.1. Communications.Toute communication qui doit être faite conformé-ment à la présente convention doit, pour être valable, être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception, par équivalent électronique ou par exploit d'huissier à l'une des adresses mentionnées ci-avant, ou à toute autre adresse que serait communiquée par une partie à l'autre partie conformément au présent article.

18.2. Titres.Les mots ou phrases descriptifs insérés au dessus des différents articles ou paragraphes de la présente convention servent exclusivement à l'éclaircissement du texte et ne limitent ou ne déterminent en aucune façon le contenu de cette convention, de l'article ou du paragraphe auquel ils se réfèrent.
18.3. Renonciation aux droits.Aucune partie n'est estimée renoncer à quelconque droit découlant de la présente convention ou de la faute de l'autre partie, à moins qu'elle n'ait expressément fait abandon d'un tel droit conformément à l'Article 18.1.Au cas où une partie renonce à un droit né de la présente convention ou d'une faute de l'autre partie, conformément au paragraphe précédent, cela ne signifie en rien que cette partie renonce à tout autre droit né de cette convention ou d'une faute de l'autre partie, même si ce droit ou cette faute est similaire au droit ou à la faute précédente.
18.4. Indépendance des dispositions.La nullité ou l'absence d'effet d'une disposition de la présente convention n'altère en aucune façon la validité ou l'effet des autres dispositions de cette convention.
18.5. Convention intégrale.La présente convention contient l'accord intégral entre les parties à propos de l'objet de cette convention. Les dispositions qui y sont contenues ont effet de loi entre les parties et seront également impératives pour leurs ayant-droits ou leurs ayant-causes.
18.6. Droit applicable - tribunaux compétents.La présente convention est soumise exclusivement au droit belge et sera interprétée selon ce droit.Les tribunaux de l'arrondissement judiciaire de * sont seuls compétents pour juger des différends qui naîtraient de ou à l'occasion de la présente convention


URBANISME
Vérifier toutes les dispositions à renseigner ici…

Sans oublier - nouveau - l'état des lieux obligatoire.
Voyez - mise à jour non garantie – le n°16 du texte proposé sur le site http://www.arbitrage-mediation.be/immo-bail-comm.htm ET AUSSI sur le site "

LES BAUX COMMERCIAUX " les principales clauses à éventuellement insérer et ce suivant les régions

Le bailleur, ainsi qu'il résulte notamment d'une lettre adressée au notaire soussigné par la Commune de * en date du * déclare :..................................................

DECLARATIONS FINALES
1. Le notaire soussigné déclare avoir donné lecture du premier alinéa de l'article 203 du Code des Droits d'Enregistrement.

2. Pour la perception des droits d'enregistrement tous les taxes complémentaires sont évalués à x pour cent de la valeur locative.
3. DISPENSE D'INSCRIPTION D'OFFICE.Monsieur le Conservateur des Hypothèques compétent est expressément dispensé de prendre inscription d'office pour le prix payé en vertu du présent acte, pour n'importe quelle raison lors de la transcription d'une expédition des présentes.
4. FRAIS.Les frais, droits et honoraires résultant du présent acte et de ses suites seront payés et supportés par le locataire.
5. ELECTION DE DOMICILE.Pour l'exécution des présentes, les parties font élection de domicile en leur siège respective.
6. CERTIFICAT D'ETAT CIVIL.
a. Nous notaire soussigné certifions l'orthographe du nom et l'exactitude de la dénomination, la forme, la date de constitution, le numéro de T.V.A. et le numéro d'identification nationale des parties, tels qu'ils sont indiqués ci dessus au vu des pièces requises par la loi.
b. ( éventuellement ) Le notaire # confirme que l’identité des représentants des parties lui fut justifié par le biais des preuves d’identité précités.
7. DECLARATION FISCALE CONCERNANT LA T.V.A.
Le bailleur reconnaît que nous, Notaire, l' avons donné lecture et explication de l'article 62, paragraphe 2, et de l'article 73 du code de la taxe sur la valeur ajoutée.Le bailleur nous a déclaré être assujetti à l'application du code de la taxe sur la valeur ajoutée, et qu'il est inscrite au deuxième bureau de Recettes de la TVA à #, sous le numéro
8. LOI ORGANIQUE DU NOTARIAT.

Les parties reconnaissent que le notaire instrumentant a attiré leur attention sur les obligations particulières imposées au notaire par l’article 9 & 1, alinéas 2 et 3 de la Loi Organique du Notariat et a expliqué que, lorsqu notaire constate des intérêts manifestement contradictoires ou la présence de clauses clairement déséquilibrées au profit d'une partie, il doit attirer l’attention des parties là dessus et il doit leur faire savoir que chaque partie a le libre choix de désigner un autre notaire ou de se faire assister par un conseil. Le notaire doit également informer entièrement chaque partie concernant les droits, obligations et charges qui résultent du présent acte auquel il est concerné et il doit conseiller tous les parties de façon impartiale.Les parties ont déclaré que selon eux il n’y a ici pas de contradictions manifestes d’intérêts et qu’ils estiment que toutes les clauses dans le présent acte sont équilibrées et qu’ils les acceptent.Les parties confirment également que le notaire instrumentant les a suffisamment informés comme il se doit concernant les droits, obligations et charges qui résultent du présent acte et leur a donné des conseils de façon impartiale.
DONT ACTE.Fait et passé à # ,lieu et date que dessus.
Et après lecture intégrale et commentée de l'acte, les parties ont signé avec Nous, Notaire.

3.
BAIL COMMERCIAL SOUS SEING PRIVE
( lire d'abord TOUT le 1 ci-dessus ... )

Etat des lieux dorénavant obligatoire

Texte à vérifier au vu des modèles de bail notarié ci-dessus aux clauses plus complètes !

Entre les soussignés: Attention à l'article 1418 du Code Civil !
A. #agissant en qualité de propriétaire - locataire autorisé à sous-louerci-dessous dénommé(s) "le bailleur" # d'une part,et #B. #ci-dessous dénommé(s) "le preneur" # d'autre part,Il a été convenu ce qui suit:

1.OBJET DU CONTRAT

Le bailleur donne à titre de bail commercial au preneur, qui accepte, un immeuble sis à #rue #comprenant #parfaitement connu du preneur qui déclare l'avoir visité.
2.DESTINATION
Les lieux sont loués à usage de #- une partie des lieux est affectée au logement principal du preneur et de sa famille.Le preneur ne pourra changer cette destination, ni sous-louer le bien en tout ou en partie, ni céder ses droits sur ceux-ci qu'avec le consentement écrit du bailleur, à moins que la cession ou la location du fonds de commerce portant sur l'intégralité des droits du preneur, les dispositions de l'article 10 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux étant applicables dans ce cas.En tout état de cause, le preneur demeurera solidairement tenu de toutes les obligations résultant des présentes.
3.DUREE
a.Le bail est consenti pour une terme de neuf années consécutives prenant cours le # pour finir le #
b.Le preneur aura la faculté de renoncer à l'exécution du présent contrat à l'expiration de chaque période de trois ans moyennant préavis notifié par lettre recommandée au moins six mois d'avance.
c.Le bailleur aura la faculté de renoncer à l'exécution du présent contrat à l'expiration de chaque période de trois ans moyennant préavis notifié par lettre recommandée au moins un an d'avance conformément aux dispositions de l'article 3 de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux ( ces dispositions DOIVENT figurer dans le TEXTE ... les ajouter....Note de Me Dochy : il faut ABSOLUMENT expliciter cet alinéa car en principe le preneur a droit à NEUF ans ferme, et cet art.3 ne joue que pour occupation personnelle…etc. De plus, cette clause ne peut que décourager le preneur d'effectuer des travaux…
4.LOYER
La présente location est consenti et acceptée moyennant un loyer mensuel - trimestriel de # euros payable par anticipation aux échéances du dernier jour ouvrable précédant le # de chaque-mois trimestre. Sauf nouvelles instructions du bailleur, il devra être payé par virement au compte #.Les parties, pour exécuter l'article 7, § 4 du Code des Impôts sur les revenus( VERIFIER la référence ! ), conviennent que la partie de l'immeuble réservée à l'activité commerciale correspond à # pour cent du loyer.La partie réservée à l'habitation ou à autres activités correspond en conséquence à # pour cent du loyer.
5.INDEXATION
Le loyer ci-dessus spécifié est représentatif du pouvoir d'achat correspondant à l'indice SANTE # des prix à la consommation.Afin de pouvoir maintenir cette correspondance, ledit loyer sera adapté, automatiquement et de plein droit, une fois par an à la date anniversaire de la prise d'effet du présent bail.Cette adaptation se fera conformément à la formule suivante:

loyer de base x indice nouveau
______________________________
indice de baseL

L'indice nouveau sera celui du mois précédant celui ou le paiement modifié devra avoir lieu.

6.GARANTIE
Afin d'assurer la bonne et entière exécution de ses obligations, le preneur constituera une garantie équivalente à # mois de loyers et de provisions pour charges qui lui sera restituée après l'expiration du dernier terme du présent bail, et après que bonne et entière exécution de toutes ses obligations aura été constatée par le bailleur, sous déduction des sommes éventuellement dues. En aucun cas, la garantie ne pourra être affectée par le preneur au paiement des loyers ou charges quelconques.La garantie sera, en fin de chaque période de bail, adaptée de manière à correspondre à # mois de loyers et provisions pour charges.Garantie en espècesLe preneur versera au bailleur, au moment de la signature du présent bail une somme de #.Dépôts de bons de caisse ou d'obligationsLe preneur remettre au bailleur des bons de caisse ou obligations d'Etat dont les intérêts seront capitalisés. Le bailleur pourra, à l'échéance des dites valeurs, racheter des valeurs de même type que celles déposées par le preneur au taux d'intérêt du jour et pour un montant correspondant au moins à la garantie réadapté.

7.RETARDS DE PAIEMENTS
Tout montant dû par le preneur, et non payé dix jours après son échéance produira de plein droit et sans mise en demeure, au profit du bailleur, un intérêt de un pour cent par mois à partir de son échéance, l'intérêt de tout mois commencé étant dû pour le mois entier.Au cas où, enfin de location, le bailleur ne rembourserait pas au preneur, dans les dix jours de la clôture des comptes, le solde de la garantie locative, le montant indûment retenu produira, de plein droit et sans mise en demeure, au profit du preneur, un intérêt de un pour cent par mois à partir du jour de la clôture des comptes, l'intérêt de tout de mois commencé étant dû pour le mois entier.
8.CHARGES COMMUNES
Outre le loyer spécifié ci-avant, le preneur acquittera sa quote-part des charges communes de l'immeuble telles qu'elles seront établies par le syndic ou le bailleur. Les charges communes locatives comprennent tous les frais de consommations et d'entretien relatifs à l'immeuble et notamment, sans que cette énumération soit limitative: les consommations d'eau, de gaz et d'électricité, et de combustible, les frais d'entretien et d'assurance des ascenseurs et appareils communs de chauffage, d'éclairage et autres appareillages, les émoluments du syndic, les salaires, assurances et charges sociales du concierge et du personnel chargé de l'entretien des parties communes.Restent à charge du bailleur les travaux au gros oeuvre, les grosses réparations et les assurances incendie et dégâts des eaux du bâtiment.Au cas où le nettoyage des parties communes n'est pas effectué par un concierge ou par du personnel chargé de ce travail, le preneur entretiendra, en accord avec ses voisins d'étage, le palier de son étage et la volée d'escalier entre celui-ci et l'étage inférieur (si rez-de-chaussée: le hall d'entrée et la trottoir), ceci en accord avec les autres occupants de l'immeuble. A défaut d'accord, ou en cas de réclamation d'un occupant, le preneur s'engage dès à présent à payer sa quote-part dans les frais du nettoyage qui serait commandé par le bailleur.
9.IMPÔTS
Tous les impôts et taxes quelconques mis ou à mettre sur les lieux loués par l'Etat, la Province, la Commune ou par toute autre autorité publique, tel que le précompte immobilier, devront être payés par le preneur proportionnellement à son loyer et à la durée de son occupation.#Le revenu cadastral attribué au bien loué s'élève à # EUR.
10. CONSOMMATIONS PRIVEES
Les abonnements aux distributions d'eau, gaz, électricité, téléphone, radio, télévision, chauffage central ou autres, sont à charge du preneur ainsi que tous les frais y relatifs tels que location des compteurs, coût des comsommations, etc.S'il n'existe pas de compteur particulier pour l'eau de ville, le preneur interviendra dans le coût de la consommation de l'ensemble de l'immeuble à raison de #S'il n'existe pas de compteurs de chauffage, le preneur interviendra dans le coût du chauffage de l'ensemble de l'immeuble à raison de #
11. PROVISIONS
A titre de provisions, le preneur payera chaque # avec son loyer les sommes suivantes:

A. pour les charges communes # .
B. pour le chauffage et l'eau chaude # .
C. pour l'eau de ville # .
D. pour les impôts et taxes # .
Soit au total # .
Les montants de ces provisions pourront être modifiés en cas d'insuffisance.Au moins une fois l'an, un décompte détaillé des charges et consommations sera adressé au preneur accompagné d'une copie des justificatifs. Dans les cas d'immeubles à appartements multiples, dont la gestion est assurée par une même personne, l'obligation est remplie dès lors que le bailleur fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges et que la possibilité est offerte à celui-ci ou son mandataire spécial de consulter les documents au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion. Les frais éventuels relatifs à cette consultation seront à charge du preneur.
12. ETAT DES LIEUX
Le bien dont il s'agit aux présentes est loué dans l'état où il se trouve, bien connu du preneur qui déclare l'avoir visité et examiné dans tous ses détails.A l'expiration du présent bail, il devra le délaisser dans l'état où il l'a trouvé à son entrée, compte tenu de ce qui aurait été dégradé par l'usage normal ou la vétusté. Les parties conviennent qu'il sera procédé, avant l'entrée du preneur à l'établissement d'un état de lieux établi à frais partagés.Elles désignent de commun accord M #en qualité - d'expert unique - d'experts - pour cette mission.A défaut d'état des lieux entrée le preneur est présumé avoir reçu les lieux dans l'état où il les délaissera à son départ.Sauf convention contraire, le constat de l'état des lieux de sortie sera établi au plus tard le dernier jour de bail, après que le preneur aura entièrement libéré les lieux. Pour l'établissement de l'état des lieux de sortie, les parties devront avoir désigné leur(s) expert(s) au plus tard quinze jours avant la fin du bail, soit de commun accord, soit, à défaut d'accord, sur requête de la partie la plus diligente devant le Juge de Paix.Tant à l'entrée qu'à la sortie, la décision de l'expert choisi par les parties ou désigné par le Juge liera définitivement les parties sans appel ni opposition.
13. MODIFICATIONS DU BIEN LOUE
Tous travaux, embellissements, améliorations, transformations du bien loué, ne pourront être effectués qu'avec l'accord écrit du bailleur.Sauf convention à intervenir lors de la délivrance écrite de cet accord, ils seront acquis sans indemnité au bailleur, qui conservera toutefois la faculté d'exiger le rétablissement des lieux dans leur état primitif.Toutefois, le preneur pourra effectuer dans les lieux loués toutes transformations utiles à son entreprises dans le conditions prévues à l'article 7 de la loi sur les baux commerciaux.Les aménagements des lieux imposés par l'application de règlements existants ou à venir édictés par les autorités publiques sont à la charge exclusive du preneur.
14. ENTRETIEN
Au moins une fois l'an, ainsi qu'à sa sortie, le preneur fera à ses frais, ramoner les cheminées, entretenir par un spécialiste les appareils de chauffage central et de chauffage de l'eau, et détartrer les chauffe-bains et chauffe-eau.Il fera remplacer, à l'intérieur comme à l'extérieur, les vitres et glaces fendues ou brisées quelle qu'en soit la cause. Il réparera les dégâts occasionnés lors d'un vol ou d'un acte de vandalisme. Il entretiendra en bon état les volets ainsi que tous les appareils et conduits de distribution d'eau, de gaz, d'électricité et de chauffage central, les installations sanitaires et conduits de décharges, les installation de sonnerie, téléphone, etc. Il préservera les distributions contre les effets et dégâts de la gelée, et veillera à ce que les appareils sanitaires, tuyaux et égouts ne soient pas obstrués. Le preneur veillera à maintenir les lieux en bon état de propreté, et à laver les peintures si nécessaire.Il fera curer en temps utile les citernes, fosses septiques et puits perdus. Il entretiendra le jardin en bon état, en fera blanchir les murs, tailler les arbres, et remplacer en mêmes espèces ceux qui viendraient à mourir.Il évacuera régulièrement les feuilles et déchets qui encombreraient les corniches et gouttières.Au cas où l'immeuble loué est muni d'un ascenseur, le preneur souscrira à ses frais un contrat d'entretien auprès d'une firme spécialisée, et se conformera aux obligations légales en matière de contrôle par un organisme agrée.
15. ASSURANCES
Le preneur assurera à leur valeur de remplacement ses meubles et autres objets se trouvent dans les lieux auprès d'une compagnie agréée par le bailleur, d'une part. D'autre part, il souscrira auprès de la même compagnie une police d'assurances du type "assurance intégrale incendie", recouvrant notamment les risques locatifs, la responsabilité locative, le recours des voisins, les dégâts des eaux.

+ les dégâts matériels à l'immeuble en cas de vol
Il devra pouvoir justifier du paiement des primes à toute demande du bailleur.
16. RECOURS
Le preneur ne pourra exercer de recours contre le bailleur en cas d'arrêt accidentel ou de mauvais fonctionnement lui imputables des services et appareils desservant les lieux loués que s'il est établi qu'en avant été avisé celui-ci n'a pris aussitôt que possible toutes mesures pour y remédier.Il en sera de même des responsabilités découlant des articles 1386 et 1721 du Code Civil. Le preneur usera du bien en bon père de famille et signalera immédiatement au bailleur les dégâts occasionnés à la toiture ou toutes autres grosses réparations mises par la loi à charge du propriétaire; il devra tolérer ces travaux alors même qu'ils dureraient plus de quarante jours et déclare renoncer à toute indemnité pour nuisance dans son occupation.Les réparations rendues nécessaires à la suite de vols ou d'actes de vandalisme seront supportées par le preneur.
17. EXPROPRIATION

En cas d'expropriation, le bailleur en avisera le preneur qui ne pourra réclamer aucune indemnité au bailleur, il ne pourra faire valoir ses droits que contre l'expropriant, et ne pourra lui réclamer aucune indemnité qui viendrait diminuer les indemnités à allouer au bailleur.
18. AFFICHAGE - VISITES

Quinze mois avant l'époque où finira le présent bail, soit à l'expiration du terme fixé à sa durée, soit par résiliation ainsi qu'en cas de mise en vente de l'immeuble, le preneur devra tolérer, jusqu'au jour de sa sortie, que des placards soient apposés aux endroits les plus apparents, et que les amateurs puissent le visiter librement et complètement deux jours par semaine et trois heures consécutives par jour, à déterminer de commun accord.Pendant toute la durée du bail, le bailleur ou son délégué pourra visiter les lieux moyennant rendez-vous.
19. VENTES PUBLIQUES
Il est interdit au preneur de procéder à des ventes publiques de meubles, marchandises, etc., dans l'immeuble loué, pour quelque cause que ce soit.
20. REGLEMENT D'ORDRE INTERIEUR
Le preneur s'oblige à respecter les règlements de copropriété et d'ordre intérieur, ainsi que toutes les modifications qui y seraient apportées, et à en assurer l'exécution. Le preneur peut prendre connaissance de ces documents chez #
21. ANIMAUX
Le preneur ne pourra posséder d'animaux qu'avec le consentement écrit du bailleur. Il s'engage à empêcher la circulation dans les escaliers, la cour ou les dépendances, des animaux qu'il posséderait ou qui seraient momentanément chez lui, à éviter tout bruit, cause de malpropreté ou d'encombrement sur les paliers, escaliers, corridors, cours et dépendances, et à user des lieux de manière à ne pas nuire aux autres occupants de l'immeuble. En cas de non observation de ces prescriptions, cette autorisation pourra être retirée.
22. RESILIATION ANTICIPEE
A.En cas de demande par le preneur de résiliation anticipée du présent bail, il sera délié de toutes les obligations résultant de ce bail, à dater de la prise en location du bien par un nouveau locataire agréé par le bailleur, et à la condition expresse qu'il ait payé:

1.tous les loyers, impôts, charges et autres sommes éventuellement dues, jusqu'à la date de prise d'effet de la nouvelle location;
2.les frais éventuels de remise en état de l'immeuble, chiffrés suivant état des lieux établi aux frais exclusifs du preneur par un expert désigné de commun accord ou par le juge de paix, si une au moins des parties le demande;
3.une indemnité de résiliation fixée forfaitairement à un moins de loyer;
4.tous les frais résultant de la résiliation anticipée du bail et, notamment, les frais d'établissement de l'acte authentique ou de la déclaration devant le juge de Paix constatant le résiliation de bail.
B.En cas d'aliénation de l'immeuble, l'acquéreur à titre gratuit ou onéreux des biens loués, pourra mettre fin au présent bail moyennant préavis d'un an donné au preneur dans les trois mois de l'acquisition, dans les cas et selon les modalités prévues aux articles 12 et 16 de la loi sur les baux commerciaux.
23. RESILIATION AUX TORTS DU PRENEUR
En cas de résiliation du bail à ses torts, le preneur devra supporter tous les frais, débours et dépens quelconques provenant ou à provenir du chef de cette résiliation et payer, outre le loyer venu à échéance avant son départ, une indemnité de relocation équivalente au loyer d'un semestre, augmenté de sa quote-part d'impôts pour cette période et, pour la même période, de sa quote-part des charges qui restent inchangées nonobstant son départ des lieux.L'introduction par le bailleur d'une demande de résiliation aux torts du preneur prive celui-ci de la faculté de demander la résiliation amiable prévue à l'article 22 A.
24. SOLIDARITE
Les obligations du présent bail sont indivisibles et solidaires à l'égard des preneurs, de leurs héritiers ou de leurs ayants droits, à quelque titre que ce soit.
25. DOMICILIATION - IDENTITE
Le preneur déclare élire domicile dans les lieux loués tant pour la durée de la location que pour toutes les suites du bail.En cas de changement de son état civil, par mariage notamment, le preneur sera tenu d'en aviser sans retard le bailleur.
26. ENREGISTREMENT

Les frais d'enregistrement du bail sont à charge du preneur qui supportera seul tous droits et amendes auxquels le présent bail donnerait ouverture.Uniquement pour la perception des droits d'enregistrement, les charges non chiffrées résultant du présent bail, sont estimées à 10 % du loyer.
27. CONDITIONS PARTICULIERES.
Fait à # ,
Le #
En quatre exemplaires, dont trois sont remis au preneur aux fins d'enregistrement et d'en remettre un exemplaire par après au bailleur , le quatrième restant aux mains du bailleur.


4.
MODELE D'ACTE DE RESILIATION : acte notarié obligatoire !


L'AN DEUX MIL ...
Le *
Devant Maître *, notaire à *.
ONT COMPARU

1. «partie_1»M*, le bailleur;
2. «partie_2»M*, le preneur.
Lesquels Nous ont préalablement exposé ce qui suit :
1° par acte du *, passé devant Maître *, notaire à * (ou : par acte sous-seing privé du *, enregistré le * à *), M* a donné en location à titre de bail commercial à M* le rez-de-chaussée de l'immeuble (ou : l'immeuble) sis à *;
2° éventuellement : ce bail a été renouvelé conformément à la Loi du trente avril mil neuf cent cinquante et un sur les baux commerciaux par un écrit sous-seing privé daté du *, enregistré le * (ou : par accord verbal le *);
3° en conséquence, le bail vient à expiration le *.
Cet exposé fait, les comparants Nous ont déclaré vouloir résilier anticipativement et de commun accord, conformément à l'article 3 alinéa 4 de la même loi, le contrat de bail commercial dont question ci-avant.Le preneur s'engage à quitter les lieux au plus tard le * et il payera le loyer pour la dernière fois le * (ou : le dernier loyer payé par le preneur couvrant une période s'étalant du * au *, le bailleur s'engage à lui restituer la somme de * francs représentant le prorata du loyer afférant à la période postérieure à son départ).
Les parties ont expressément convenu qu'aucune indemnité ne sera due par le bailleur au preneur lors du départ de ce dernier et, ce, pour quelle que cause que ce soit.
Pour satisfaire au prescrit de la loi sur le notariat, le notaire certifie avoir vérifié les nom, prénoms, lieu et date de naissance, ainsi que le domicile de chacune des parties au vu des pièces officielles prescrites par la loi.
DONT ACTE.Fait et passé à *, en l'étude.
Et lecture intégrale et commentée faite, les parties ont signé avec Nous, Notaire.

5.
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avant de résilier, faites bien attention à au délai de préavis de votre bail commercial
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